Hai bisogno di noi? Contattaci!
Num Verde
Contattaci!
Num Verde 800.557692

ACQUISTO SECONDA CASA: TUTTO QUELLO CHE C’È DA SAPERE

Una delle certezze della finanza è che investire nel mattone non è mai sbagliato. Ecco perché, se si è economicamente in grado, valutare l’acquisto di una seconda casa può rappresentare una grande opportunità in termini di investimento. Ci sono però tanti dubbi relativi alle imposte da pagare o ai doveri da rispettare.

Prima di tutto: perché acquistare una seconda casa

Ci sono pro e contro, come in ogni investimento. Il primo vantaggio è sicuramente la rendita. Acquistare una seconda casa e affittarla, per esempio, può far sì che si ripaghi da sola (e che possa nel lungo periodo portare anche guadagni). Un altro motivo potrebbe essere acquistare un secondo immobile, rimetterlo a nuovo e venderlo a un prezzo maggiore. Si pensi alle case presenti in quartieri in via di rivalutazione: si tratta di occasioni da monitorare costantemente.

Ci sono anche dei rischi, come detto. Per esempio, la volubilità delle tasse (le cui percentuali possono cambiare nel tempo). Inoltre, se non si usa la cedolare secca, una seconda casa può portare a un aumento di reddito e quindi a un ulteriore scaglione: in sostanza, si pagheranno più tasse perché il reddito personale crescerà, rinforzato dalle entrate derivanti dall’affitto.


Acquisto seconda casa, il vantaggio della cedolare secca

La cedolare secca consente di separare il reddito che proviene dall’affitto dal proprio reddito personale. Quello che arriva dall’affitto è tassato al 20%: così, si paga un’imposta sostitutiva, senza pagamento delle imposte di registro e bollo.


Tasse sulla seconda casa

Quali sono le tasse da pagare nell’acquisto di un secondo immobile? In primis, ci sono le imposte legate al passaggio di proprietà. Toccano a chi compra, non a chi vende. Queste tasse sono pagate tramite un notaio all’atto del rogito. Le tasse effettivamente legate alla seconda casa, invece, variano: dipendono, infatti, dal venditore. Se si tratta di un privato si paga un’imposta di registro, nel caso si tratti di un’impresa invece si sconta l’Iva (che non è recuperata in caso di privato cittadino).

Quali sono le altre tasse? Iva al 10% del prezzo della casa se si tratta di immobili che non sono di lusso. Altrimenti si sale al 22%. Le altre imposte sono quelle di registro (fissa a 200 euro), ipotecaria (200 euro), catastale (200 euro).

Bene ricordare che l’acquisto di una seconda casa da parte di un’impresa è soggetta a Iva solo se chi vende è un’impresa costruttrice o se si tratta di vendita di immobili destinati ad alloggi sociali. In tutti gli altri casi è esente Iva, e si dovranno pagare esclusivamente: imposta di registro (9% del totale, minimo 1000 euro); ipotecaria (fissa a 50 euro); catastale (50 euro).

Nel caso di un venditore privato, la vendita è sempre Iva esente. Si dovranno pagare: imposta di registro (9% del totale, da 1000 euro in su); imposta ipotecaria (50 euro) e catastale (50 euro).

In più, ovviamente, ci sono le spese notarili e la tassa sui rifiuti. La seconda si può evitare a patto che si dimostri che la casa non è arredata e non ha utenze attive.

Come acquistare la seconda casa

I passaggi da seguire, tutti in presenza del notaio, sono:

– Verifica dell’immobile: in sostanza, si deve verificare che la casa non sia abusiva e che non ci siano ipoteche o difetti edilizi;

– Proposta di acquisto: chi compra si obbliga ad acquistare al prezzo presentato in fase di proposta (se accettato dal venditore, ovviamente);

– Compromesso di acquisto: si tratta della scrittura privata tra chi vende e chi compra, con tutte le clausole del caso e le modalità di pagamento;

– Atto di compravendita (o rogito): ossia il vero e proprio passaggio di proprietà;

Agevolazioni fiscali sulla seconda casa

Se per acquistare la prima casa è previsto un bonus, ci sono agevolazioni fiscali anche per quel che concerne l’acquisto della seconda casa.

Infatti, se l’immobile viene dato in comodato d’uso ai parenti entro il primo grado (per esempio ai figli), la base imponibile su cui calcolare Tasi e Imu è ridotta della metà, 50%. Per poter usufruire di questo sconto, però, servono requisiti. Ossia la certificazione del comodato d’uso gratuito, ma anche la residenza in Italia del parente beneficiario, che deve inoltre essere registrato anagraficamente nella stessa casa in cui vive chi concede l’immobile.

Se invece il proprietario decide di affittare la seconda casa a canone concordato, la riduzione fiscale è del 25%.