Quando si affacciano problemi relativi alla categoria catastale dell’immobile che abbiamo comprato o che stiamo acquistando, solitamente iniziamo a tremare.
Solo nominare il catasto genera dubbi e domande per il sistema complesso ed eccessivamente burocratizzato con cui è regolato ed organizzato.
Le procedure che riguardano le modifiche catastali sono spesso lunghe, complicate e poco chiare, soprattutto per chi non è un tecnico.
In particolare, quando abbiamo necessità di modificare la categoria catastale del nostro immobile, ci troviamo a rispondere a numerose domande: cosa bisogna fare e quali sono le tempistiche per non incorrere in sanzioni? A chi bisogna rivolgersi?
Cos’è e cosa indica
Prima di tutto dobbiamo avere piena conoscenza di cos’è una categoria catastale e cosa indica.
Si tratta delle “categorie di classificazione degli edifici, giuridicamente definiti come fabbricati, utilizzati dal catasto in Italia per determinare la rendita catastale”.
Oltre a determinare la rendita catastale, la categoria definisce la destinazione d’uso di ogni fabbricato, ad esempio se abitativo o commerciale.
Il cambio di categoria catastale deve avvenire contestualmente al cambio di destinazione, quando si trasforma ad esempio da negozio ad abitazione privata o viceversa. Si tratta sia di un intervento strutturale, per rendere l’edificio adatto al nuovo utilizzo, che burocratico, per rendere la propria posizione in regola con il catasto ed evitare future sanzioni.
L’immobile deve esser conforme rispetto alle informazioni catastali soprattutto in caso di compravendita. Compito del notaio è assicurarsi che la posizione sia in regola. In caso contrario è necessario sanare le modifiche al catasto prima della vendita.
Le destinazioni d’uso sono le seguenti:
- residenziale
- industriale
- commerciale al dettaglio
- turistico-ricettive
- servizi
- deposito
- agricole
Le categorie catastali sono contraddistinte da una lettera dell’alfabeto, a cui segue uno slash (/) e un numero.
La modifica della categoria catastale viene valutata, accettata o rifiutata dal comune di appartenenza e, per essere confermata, deve rispettare le specifiche normative di urbanistica del comune stesso.
Cambiare la categoria catastale di un immobile
Modificare la categoria catastale di origine dell’immobile è in realtà un passaggio semplice che viene effettuato da un tecnico: un geometra, un architetto o un ingegnere. La procedura da effettuare sul portale dell’Agenzia delle Entrate si chiama DOCFA. Il tecnico ha il compito di accompagnare il proprietario dell’immobile durante tutto l’iter burocratico.
Ovviamente ogni caso specifico ha le sue problematiche da risolvere, in relazione alla natura del cambio, ai lavori da eseguire e agli ulteriori passaggi necessari.
La comunicazione al catasto deve essere fatta subito al termine dei lavori per non incorrere in sanzioni e problemi successivi.
Essere in regola con il catasto è necessario sia per le abitazioni private, sia per attività aperta o meno al pubblico. Il catasto è a conoscenza di ogni dettaglio che riguarda l’immobile e anche una piccola differenza rispetto alla situazione reale può comportare disagi importanti, sia nelle tempistiche della compravendita sia dal punto di vista economico. Per questo è opportuno farsi affiancare da professionisti del settore, come LinkSoluzioni, che sapranno evitare ogni eventuale problematica legata al cambio di categoria.