Mutuo ipotecario con usufruttuario: acquistare la nuda proprietà
Se volete investire nel mercato immobiliare, il consiglio è quello di valutare l’acquisto di una nuda proprietà. La buona notizia è che è possibile farlo anche attraverso un mutuo. Quindi attraverso un finanziamento che permette di acquistare solo la proprietà, e non l’usufrutto.
Che cos’è la nuda proprietà
Si definisce nuda proprietà quell’immobile che viene acquistato dal compratore, ma che resta nella disponibilità del venditore. In sostanza, chi compra non può godere dell’immobile e il venditore è detto usufruttuario. In caso di morte dell’usufruttuario, della scadenza del periodo di usufrutto, del mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni o dell’abuso dell’usufruttuario (quindi, se non effettua lavori per la manutenzione), la nuda proprietà decade. E il venditore perde ogni diritto.
Vantaggi per il venditore (usufruttuario)
Per chi vende, il vantaggio principale è ovviamente quello di guadagnare i soldi derivanti dalla vendita dell’immobile, mantenendo però la possibilità di usarlo. Sostanzialmente è la soluzione ideale, per esempio, per anziani o per persone che hanno diverse case e vogliono cederne qualcuna. Sì, perché la vendita della nuda proprietà è possibile anche per le seconde case. Ma non finisce qui. Il venditore/usufruttuario, infatti, può comunque affittare a terzi o vendere il diritto all’usufrutto.
Vantaggi per il compratore (nudo proprietario)
Il vantaggio principale per il compratore, invece, consiste nel poter acquistare una casa a un prezzo più basso. Un investimento ideale, dato che può essere una soluzione perfetta se si vuole comprare un immobile e lasciarlo in futuro ai figli. O anche, semplicemente, se si vuole rivendere a un prezzo maggiore, ottenendo una plusvalenza. Il valore della nuda proprietà cresce all’aumentare dell’età dell’usufruttuario. E il nudo proprietario può vendere in qualsiasi momento.
Ma in che senso il valore cresce all’aumentare dell’età dell’usufruttuario? Il calcolo va fatto partendo dal valore dell’immobile, che viene definito in seguito a una perizia ad hoc. Dopodiché si moltiplica il valore per il tasso di interesse e per alcuni coefficienti decisi dal Ministero delle Finanze, tra cui l’età dell’usufruttuario. Quindi, all’aumentare della sua età cresce inevitabilmente il prezzo.
Tasse e spese, chi paga tra compratore e venditore (nudo proprietario e usufruttuario)
La domanda è: chi paga le imposte? A chi tocca? Innanzitutto, IMU e Tasi sono carico dell’usufruttuario. Con una particolarità: se ha indicato l’immobile come abitazione principale, non dovrà pagare le imposte. La Tari, invece, è a carico dell’usufruttuario, a meno che non affitti la casa. In questo caso, infatti, l’imposta sui rifiuti spetta al conduttore/locatario, quindi a chi paga l’affitto.
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