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ACQUISTO CASA ALL’ASTA, VADEMECUM

Acquistare una casa o pagare l’affitto? Stando ai dati Istat, i prezzi degli immobili nel 2018 sono calati dello 0,6% rispetto all’anno precedente e dovrebbero mantenere la tendenza anche nel 2019. Una simulazione di idealista ha calcolato che, in Italia, comprare casa equivale a 17,4 anni di affitto. Due anni fa erano 18,7. Ovviamente la stima varia da città a città e non sottintende la convenienza (o meno) di acquistare un immobile.

Da febbraio è attivo il Portale delle vendite pubbliche, sotto il Ministero della Giustizia. Ad oggi sono presenti quasi 220 mila annunci relativi agli immobili. Astasy riferisce che le aste hanno registrato un aumento del 4% nel 2018, per un valore di 36,4 miliardi di euro. Oltre il 78% degli immobili ricade nella categoria residenziale. Ma nonostante i lunghi tempi dei tribunali, e le difficoltà delle procedure telematiche, l‘acquisto della casa all’asta sta registrando l’interesse crescente dei cittadini.


Come acquistare una casa all’asta?

Nel caso di un’asta senza incanto, ossia senza rilanci (almeno preliminarmente), ci sono tre passaggi. Il primo è la perizia. Online è possibile apprendere tutti i dettagli dell’immobile che si vuole acquistare, dalla planimetria alle morosità condominiali. Dopodiché è necessario conoscere l’ordinanza e i termini dell’avviso di vendita, utili per partecipare all’asta. Per esempio, il prezzo base e la modalità di pagamento. Quindi, l’offerta da presentare in busta chiusa insieme a una cauzione del 10% del prezzo proposto. Inoltre, ed è vincolante, non si può scendere sotto il 75% della base d’asta. Nel caso di mancanza di offerte, al via un nuovo tentativo di vendita con un prezzo ribassato. Se si registra una sola offerta si procede col decreto di trasferimento (cancellazione dei pignoramenti, iscrizioni ipotecarie e liberazione dell’immobile). In presenza di più offerte, invece, la vendita senza incanto si trasforma in vendita con incanto. Dunque parte la gara al rilancio tra gli interessati, con offerte non più a busta chiusa ma pubbliche.

Le fasi nel dettaglio

La perizia

Fa parte dell’ordinanza di vendita ed è sempre consultabile sui siti indicati dal giudice, ma anche in tribunale e attraverso il professionista (indicato dal giudice) che gestisce l’asta. Nella perizia non è contenuto solo il valore dell’immobile, ma anche i dettagli che spingono verso la formulazione dell’offerta. Tra cui planimetria, presenza di abusi edilizi, morosità condominiale.

L’ordinanza di vendita

Nell’ordinanza sono contenuti la tipologia dell’asta e le istruzioni per parteciparvi. È in questa fase che il giudice decide il prezzo base, i termini e le modalità di pagamento. Oltre al nome del professionista a cui viene delegata la vendita e il custode giudiziario.

La visita e l’offerta

Tutti gli interessati alla partecipazione all’asta possono visitare l’immobile più volte e in qualsiasi momento. Il custode giudiziario, per legge, fissa un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta di visita. Un paio di mesi, invece, intercorrono tra la pubblicazione dell’annuncio di asta e la vendita.

Nell’asta senza incanto, gli interessati formulano la loro offerta nel giorno e nell’ora indicati dal giudice nell’ordinanza di vendita. Un’offerta in busta chiusa, non riconoscibile, accompagnata da un assegno circolare. L’importo è una cauzione, pari al 10% del prezzo proposto. L’offerta può essere più bassa del prezzo base, ma non inferiore al 25%.

Convocazione e aggiudicazione

Se dall’asta emerge una sola offerta l’immobile viene aggiudicato direttamente. In caso di più offerte, l’asta senza incanto si trasforma in asta con incanto, con un rilancio minimo stabilito dall’ordinanza di vendita e con l’offerta più alta che diventa il nuovo prezzo base. In caso di mancanza di offerte si parla invece di asta deserta: il giudice ne fissa quindi un’altra a un prezzo ribassato.

I vantaggi: Risparmio rispetto a un acquisto tramite agenzia

Il giudice formalizza l’aggiudicazione attraverso l’emissione del decreto di trasferimento: non serve passare dal notaio, altro risparmio oltre all’assenza delle commissioni di agenzia.

In sostanza, il vantaggio delle aste immobiliari è in primis il risparmio economico, stimato tra il 15% e il 20%. Incidono, come detto, le assenze di provvigioni da versare e delle spese notarili. Senza dimenticare anche i pro a livello tecnico, dato il coinvolgimento in ogni fase di un giudice e la disponibilità costante dell’accesso ai documenti.


Aiuto: come partecipare ad un’asta e come scegliere la casa giusta?

Non è però semplice partecipare a un’asta, né tantomeno capire se la casa che ci piace rispecchi le nostre esigenze. Come orientarsi tra le insidie burocratiche e strutturali? La soluzione è affidarsi a dei professionisti che possano supportarti in tutto il percorso. Link Soluzioni, grazie all’ufficio tecnico di supporto interno di INattivo è in grado di farlo. Per permetterti, da una parte di avere consulenza e aiuto in tutta la parte legata al supporto immobiliare, dall’altra, di accompagnarti poi nel percorso di accesso al credito.

FONTI:

– DATI ISTAT: https://www.istat.it/it/archivio/prezzi+abitazioni
– ASTASY: Report Aste 2018 realizzato da Astasy insieme a Npls Re Solutions, citato qui
– PORTALE VENDITE PUBBLICHE: https://portalevenditepubbliche.giustizia.it/pvp/it/news_e_avvisi.page
– ANNUNCI: https://portalevenditepubbliche.giustizia.it/pvp/it/homepage.page