Prima di concedere il mutuo, la banca effettua una serie di valutazioni. Non esamina solo la situazione patrimoniale del richiedente, ma anche il valore reale ed effettivo dell’immobile, attraverso la perizia immobiliare.
La perizia immobiliare ai fini del mutuo serve a calcolare il rapporto tra la somma richiesta in prestito ed il valore dell’immobile ipotecato, il cosiddetto Loan to Value.
Questo rapporto, espresso in percentuale, identifica il rischio assunto dalla banca nel caso in cui concedesse il mutuo: più alto è il valore, meno conveniente sarà per la banca concedere il finanziamento. Dal Loan to Value dipendono gli interessi che la banca applica e quindi l’importo che viene erogato.
Su quali parametri viene effettuata la perizia immobiliare?
Il valore dell’immobile non è determinato dal valore commerciale, cioè l’importo che si concorda di pagare al venditore. La percentuale del valore dell’immobile da ipotecare potrebbe infatti non coincidere con il prezzo d’acquisto e addirittura discostarsi sensibilmente.
Ecco perché la perizia può fare una grande differenza rispetto all’importo massimo ottenibile per l’aspirante mutuatario.
La banca nomina un perito, un professionista di fiducia, che si occuperà di visionare l’immobile e compiere una valutazione imparziale ed oggettiva.
La perizia immobiliare si attiene a determinati parametri prestabiliti, oltre al rischio di eventuali svalutazioni dovute all’usura e ai cambiamenti del mercato immobiliare sul territorio.
Vengono presi in considerazione tre diversi tipi di valore:
- Valore commerciale, cioè il prezzo di vendita;
- Valore di ricostruzione, riferito ai materiali utilizzati all’interno della casa, alla struttura e agli impianti presenti. Tale valore si utilizza per stabilire il valore della polizza assicurativa;
- Valore cauzionale, costituito dal valore commerciale moltiplicato per un coefficiente di vendita forzata dell’immobile, che oscilla tra il 90% e il 95%.
Quest’ultimo è una forma cautelativa utilizzata dalla banca e la sua considerazione può rivelarsi dannosa per il cliente, perché potrebbe abbassare l’importo concedibile.
Vista l’importanza della perizia immobiliare ai fini dell’erogazione del mutuo, è possibile simulare la valutazione del perito, per effettuare una proposta di acquisto appropriata.
Per farlo si possono consultare le tabelle dell’Agenzia delle Entrate, ma è sicuramente più opportuno rivolgersi a dei professionisti del settore immobiliare, come LinkSoluzioni.
Quali sono i documenti necessari?
Per avvalorare la perizia e presentare un quadro completo dell’immobile, il perito allega alla valutazione la storia catastale ed i documenti ufficiali della proprietà.
I documenti servono sia alla banca che all’acquirente per verificare che la casa rispetti le leggi edilizie e non abbia pendente nessun’altra ipoteca:
- L’atto di provenienza, che consente di verificare la proprietà giuridica dell’immobile. Include le informazioni relative ai proprietari precedenti e alla sua edificazione, comprese le eventuali modifiche subite dall’edificio nel corso del tempo. Può assumere differenti forme: un atto notarile o una scrittura privata; una sentenza giuridica o una dichiarazione di successione iscritta nei pubblici registri.
- I documenti catastali e ipotecari relativi alla registrazione catastale e all’eventuale presenza di altre ipoteche attive sull’immobile. Consentono di verificare che l’immobile sia urbanisticamente conforme e che non siano presenti modifiche alla planimetria non correttamente registrate nel corso del tempo.
- I documenti sulla legittimità territoriale dell’immobile, che accertano tutte le autorizzazioni edilizie dell’immobile, l’uso di materiali conformi alla legge o l’eventuale necessità di sanatorie edilizie.
Quali sono i tempi e i costi della perizia immobiliare?
L’invio del perito è l’ultimo step per il completamento dell’istruttoria. I tempi di attesa della perizia immobiliare ai fini del mutuo possono variare, ma generalmente non sono molto ampi.
In caso di perizia positiva, i tempi per ricevere il mutuo possono essere di 5-10 giorni.
In caso di esito negativo, le soluzioni potrebbero essere due:
- trovare un altro immobile da far valutare entro un limite di tempo di circa 1 mese
- far ripartire l’iter burocratico della pratica, soluzione che richiede molto più tempo.
La perizia ha ovviamente un costo, che è compreso tra 100-300€ e include l’IVA al 20%, il Contributo per la Cassa Previdenza e le eventuali spese di viaggio del perito per raggiungere l’immobile.