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Donazione di immobile: quali possono essere i problemi e come tutelarsi

donazione di immobile

La donazione di immobile è prassi comune nei rapporti tra familiari, spesso utilizzata per aiutare un figlio in difficoltà o per anticipare una successione.

Può risultare vantaggiosa sotto alcuni aspetti: in particolare per le donazioni in linea retta, ad esempio ad un figlio, l’imposta non va pagata.

Presenta però delle problematiche che spesso non si conoscono. Nel contratto di compravendita il bene viene trasferito al compratore definitivamente, mentre nel caso di donazione il beneficiario può trovarsi esposto alle azioni future degli eredi del donante.

Come funziona la donazione di un immobile

  • Le parti del contratto

La donazione di un immobile è un contratto con il quale il donante passa una sua proprietà al donatario, senza richiedere nulla in cambio. Entrambe le parti devono essere d’accordo, per cui anche il donatario deve esprimere la propria accettazione a ricevere l’immobile.

Chiunque può donare o ricevere una donazione. Il donante, come per qualsiasi contratto, deve avere piena capacità di agire e di disporre dei propri beni. Dall’altro lato, chiunque ha la capacità di ricevere, perfino i nascituri, anche se non ancora concepiti. In questi casi l’accettazione è fatta dai futuri genitori e i beni sono amministrati dal donante o dagli eredi.

  • L’atto

La donazione dell’immobile è un atto che deve essere redatto da un notaio, sotto forma di atto pubblico e con la presenza di almeno due testimoni non interessati all’atto e maggiorenni.

Il notaio controlla che il bene non sia gravato da vincoli di pegno o ipoteca, attraverso la visura catastale o ipotecaria dell’immobile. Proprio come nel caso della compravendita, vengono allegate le planimetrie e comparata la situazione catastale con quella reale dello stato dell’immobile, per verificare eventuali abusi edilizi.

Una volta stipulato il contratto deve essere trascritto e registrato, a cura del notaio, presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, entro i successivi 30 giorni.

Quali problemi possono verificarsi

A differenza della compravendita, la donazione non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile.

Il bene immobile donato può subire varie vicende ed espone il donatario alle azioni degli eredi del donante per un termine di:

  • 10 anni dalla data di apertura della successione del donante
  • 20 anni dalla trascrizione della donazione

Anche nel caso in cui soggetti terzi abbiano acquistato il bene, sono esposti alle azioni degli eredi per 20 anni e possono esserci casi in cui il contratto è impugnabile anche oltre il ventennio.

Proprio per questo la donazione viene spesso sconsigliata, poiché non rende il passaggio di proprietà definitivo e fa diminuire il valore dell’immobile rendendo l’immobile stesso più difficile da vendere.

Non solo, nel caso in cui il donatario abbia bisogno di un finanziamento e volesse offrire il bene immobile come garanzia, la banca potrebbe rifiutare l’ipoteca sull’immobile.

Questo rende anche le banche restie a concedere mutui per l’acquisto di case provenienti da una donazione. Per cui se il donatario decidesse di vendere il bene ricevuto, la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente. Lo stesso compratore infatti potrebbe trovarsi esposto all’azione futura degli eredi.

Come tutelarsi

Per ovviare a questi problemi, esistono dei rimedi che vanno valutati e consigliati caso per caso.

Ad esempio:

  • la risoluzione della donazione per mutuo dissenso;
  • l’eventuale fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari;
  • la rinuncia dei legittimari a proporre azione di riduzione e restituzione.

La rinuncia non ha però alcun valore se proposta prima che il donante venga meno, ma sarà valida solo dal momento dell’apertura della successione del donante. Infine le banche propongono spesso una polizza per assicurare il bene immobile donato che ne garantisce la commerciabilità.

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